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[일반] 앞으로의 부동산 전망
cxbar | 2022-11-04 12:11
음... 약 반년전에는 분명 난 서울중심지 집값은 떨어지기 힘들고(공급이 부족하니까) 수도권과 서울중하급지가 하락하면서 서울집값의 디커플링이 일어날거라고 예상을 했었는데
응 조까라는듯이 강남을 제외한 마용성도 하락세를 보이고 있고, 재밌게도 마용성에서도 마포와 성북이 용산과 디커플링이 일어나고 있음(용산이 상대적으로 들빠짐) . 서울 중하급지와 과천이 하락세가 상당히 빠른데, 놀랍게도 지금 하락속도가 매우 빠른곳에 잠실이 포함되어있다.
내가 서울중급지 이상에서의 하락이 많이 일어나지 않을거라고 바라본 이유는 15억이상되는 부동산은 애시당초 대출이 불가능하기 때문에 금리상승으로인한 피해가 적을거라고 판단을 한거였는데 역시 절대적이라는건 없더라
다시 돌아와서 이번 금리인상장은 상당히 인상적임.
사실상 2008년 리먼브라더스 사태 이후 우리세대(지금 20대후반부터 40대초반까지)는 아이러니컬 하게도 단 한번도 고금리 시대를 겪어보지 못했다. 미국기준금리 이제 5%된다지? 그럼 우리나라도 최소한 4%까지 맞춰서 올라갈텐데 그게 언제인지 봐바라 무려 2008년 11월이다. 지금 금리는 14년만에 겪는 한 번도 경험해보지 못한 시장임
2008년11월이니 2008년이라고 치면, 이 때 나이가 그래도 32~33은 되어야 부동산시장에 관심가지고 진입할 최소 나이로 쳐도, 이 사람들 나이가 지금 몇살이야? 46~47임 그러니 이 나이 이하에서 지금같은 고금리 시대를 모르는건 사실 그 사람 잘못이 아님
웃기게도 지금 부동산으로 유튜버로 밥벌어먹고 있는 인간들 90%가 (포지션이 롱이건 숏이건)그래서 부동산과 금리의 상관관계를 완전히 무시해버림.
어떤 새끼는 '금리가 올라간다는건 경기가 좋다는 지표니까 집값이 올라갑니다' 또 어떤놈은 '금리가 올라가면 대기업다니는 2030의 억대 연봉자들이 늘어난다는거니까 이 사람들이 집을 살겁니다. 그래서 집값은 금리가 올라도 오를거에요'와 같은 쌉소리들을 스스럼없이 쳐하고 있음
그렇다고 머 나는 알았느냐? 하면 나도 아님 ^^ 나도 금리가 부동산 상승 하락장에 영향을 미친다는 생각을 지난 4년간 조또 하지 못했으니까..
내가 금리에 대해 이리 길게 말하는 이유는 거듭되는 상승 하락장에 대해 분석해보고 공부해보니 내가 바라보는 부동산시장에 영향을 받는건 딱 이렇게 4가지임
1. 정부의 부동산 정책
머 이건 당연한거지?
2. 금리
여태 말한것들 ㅇㅇ
3. 공급
머 이건 지난 17~21 대불장 랠리에 가장 지대한 영향을 미친거니 당연한거겠지?
4. 1~3을 종합해서 생기는 부동산 투기세력의 자본유입
다시 돌아와서 지난 5년을 돌아보면, 1. 부동산정책이 똥망인건 말할것도 없고, 2. 역대급 저금리에 코로나 유동성 풀리면서 저금리가 아니라 초저금리 3. 서울아파트신축재건축을 누군가가 틀어막다가 폭탄터지고 4. 공급이 부족하고 저금리에 유동성이 폭발하니 부동산투기세력 및 투기자본이 대량 유입되서 역대급 초초초불장 랠리가 이어짐.
코로나가 진짜 비극이라면 비극인게, 어찌보면 20년쯤에 부동산이 순간적으로 횡보장이 오는 타이밍에 터지면서 미국의 초저금리를 따라가는 덕분에 역대급 초저금리가 되고, 이게 임대차3법이라는 희대의 막장법안과 환장 콜라보를 하면서 집값랠리를 1년반을 다시 17~18급의 고속상승랠리를 잇게 하는 계기가 되어버림
그럼 부동산 전망에 앞서서 지금 레버리지 풀로 땡겨서 투자하고 있는 사람들은.. 솔직히 최근 6~7년사이에 처음집산사람들은 16년에 샀건 20년 21년에 샀건 그냥 운빨 원툴로 투자성공하거나 물린사람들임
앞으로의 전망?
흠 글쎄다.. 미국이 기준금리 5%로 올리고 최소 내년2분기까지 그 금리를 유지할태세고, 미국이 양적완화를 해서 금리를 낮춘다고 해도 내년 말까지 지금 기준금리 이하로 내릴까? 결국 지금 부동산하락장을 이끄는게 이 말도 안되는 고금리인데 (현재 뉴스에서 올해말에서 내년에는 주담대 9~10% 바라보고 있음. 감이 옴? 2억빌리면 원금이자만 거의 200임) 금리가 내려야 말이지...
이 금리는 내 개인적인 전망으로는 의외로 우러전쟁이 핵심인거 같다. 결국 지금 미국의 금리이슈는 미국의 인플레와 경기침체와 엮여있는데 저 전쟁으로 원자재가격이 폭등한게 상당히 크게 작용하니까...
부동산정책쪽으로 보면 현 정부가 집값 하락을 막을 생각이 없음. 이건 뭐 원희룡이 인터뷰나온거 몇개만 봐도 알수 있는 내용이고...
그 다음은 공급인데 난 개인적으로 이게 관건이라고 봄. 결국 지난 불장랠리가 저금리와 서울공급부족으로 일어난 현상이면, 어쨌거나 대한민국 최상급지인 서울의 공급이 충분해야 하는데, 현재 3시신도시나 1기신도시 분당 재건축등의 이슈만 있을뿐, 서울의 공급이 확충된다는 이야기가 없다. 1기 신도시쪽을 재건축하는게 어찌보면 어이 없을수 있는데, 지금 서울쪽 구축을 재건축을 잘못건드렸다간 간신히 하락추세전환된 현 부동산장을 다시 상승장으로 돌릴까봐라는 생각일거라고 나는 본다.
그럼 빈땅에다가 지어야 하는데 또 그건 어렵잖아? 그래서 서울에 집한채 가지고 있는건 난 여전히 문제가 없다고 판단을 한다........................라는게 내 반년전 판단이었는데 요즘 빠지는거 보니 또 그런것도 아닌가?싶긴함..
내 경우엔 원래는 내년말~ 내후년초를 강동쪽에는 대출없이도 집하나 국평은 힘들어도 25~30평은 살 여력이 되서 진입할까 했는데 지금 하락속도 보니 계획을 내후년하반기로 잡아야 하나 고민중임...
아 어려워 어려워... 공부하면 할수록 더 어려워...
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